住宅ローン

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フラット35の諸経費

不動産購入時にかかる諸費用は、大きく3つに分けることができます。すなわち、税金、手数料、保険料です。

税金とは、契約書に貼る印紙代や、所有権の移転や住宅ローンの抵当権設定時にかかる登録免許税、不動産購入時にかかる不動産取得税などになります。民間融資でもフラット35でも、かかる税金に関して違いはありません。

保険料とは、火災保険と団体生命信用保険の2つです。火災保険に関しては、フラット35でも民間融資でも、購入物件や保険期間による違い以外で費用の違いはありません。

そして手数料は、不動産業者に対する仲介手数料と、住宅ローン借り入れ手数料の2つに大別されます。仲介手数料に関しては、不動産仲介業者を利用すると発生します。売主から直接購入した場合にはかからない場合もあるようですが、物件によって異なるため個別の確認をお勧めします。

建築条件付土地を購入された場合は、仲介手数料は契約書に記載された土地購入代金に対してのみ発生します。
悪徳不動産屋といわれる場合、建築条件付土地の取引でありながら建物部分の代金に対してまで仲介手数料を請求している場合があるようですので、ご注意ください。

そして住宅ローンの手数料には、融資機関に対して支払う手数料と、保証料に分けることができます。フラット35では、借り入れ時に保証料がかかりません。民間銀行の場合、35年期間借り入れ、元利金等返済で借り入れする場合、100万円あたり2万円強の保証料が必要になりますので、2000万円の住宅ローンを組むだけで約40万円超の保証料を支払わねばなりません。

最近は民間金融機関でも保証料無料を打ち出したところがありますが、まだまだ一般的ではありません。また、年収が500万円以上必要、公務員としての勤続年数10年以上、一部上場企業勤務といった一定条件を課した上での保証料無料ということが多くなっています。

その点、フラット35の場合はどんな人であっても保証料は無料になるのは大きなメリットと言えるでしょう

民間銀行の住宅ローンでは、取り扱い手数料として借り入れ1本あたり31500円の手数料設定が多いようです。さらに固定金利を利用する場合、固定金利取り扱い手数料として数万円ずつ、取り扱い手数料が上乗せされていきます。
一方フラット35の取り扱い手数料は、取り扱い機関によって設定額が異なります。

一番安いところで、30,000円、民間銀行と同じく31,500円と固定のところ、高い場合は5万円超えの設定の場合もありました。一番多いのは、フラット35での融資金額×○%、という設定です。
たとえば、融資額の1.05%という設定の融資機関の場合は、フラット35の融資額が3,000万円であれば、3,000×1.05が取り扱い手数料として必要になります。

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