住宅ローン

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担保評価(たんぽひょうか)

担保評価とは、不動産などの物的担保に融資額に見合う価値があるかどうかを評価することを指します。 

融資を受けるときに万が一その債務の履行が困難になった場合に備え債権者が予め弁済の確保のために債務者に提供させる対象を担保といい、人的担保とされる保証人・連帯保証人と物的担保とされる融資対象である住宅やその敷地などです。

住宅ローンでは一般的に物的担保に対する評価が行われその評価額によっては融資額が減額されることもあります。融資を受ける際債務者が所有する不動産を担保に抵当権を設定しますが、この担保物件については債権者が占有するわけではなく債務者が使用でき、債務の履行がない場合に限り抵当権に基づいて担保である不動産の競売などを行い、その代金を優先的に自己の債権の弁済に充当することができます。

また抵当権は同じ物件に重ねて設定ができますがその権利の優劣は設定された順序(登記の順)に従い高位のものから優先的に弁済を受けることができます。金融機関は住宅ローン融資に厳しい担保評価を行い担保評価額に一定割合を乗じた融資額を上限にするところが多く、従来大半を占めていた担保評価の80%の上限を100%にまで引き上げる金融機関も見受けられます。

また新築から年数を経た借り換えローンや、買い換えローン、建て替えローンなどでは所有不動産の担保評価が下がっているため担保評価の200%を超える融資限度額を設定しているものもあります。ただ担保不足で融資を受ける場合金融機関によって異なりますが、堅実な返済実績や勤続年数、或いは既存の住宅ローンの完済など金融機関がさだめている条件を満たす必要があります。

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