住宅ローン

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登記手続(名義変更及び担保設定)(とうきてつづき・めいぎへんこうおよびたんぽせってい)

名義変更とは、自動車や不動産などの売買等により所有者が変わった場合に行う手続を指します。 

自動車の名義変更は国土交通省地方運輸局の自動車検査登録事務所で移転登録をする必要があり、一般的に不動産の名義変更は「所有権の移転登記」と呼ばれる権利登記で行います。不動産の売買が成立し買主が代金の決済を完了すれば、所有権の移転登記に必要な書類である権利証もしくは登記識別情報通知、売り渡し証書、売主の印鑑証明書、固定資産税評価証明書、委任状などを売主から受け取り、買主は住民票などを用意し法務局で手続をします。

また、担保設定は金銭の貸借において債務者の債務不履行に備えて不動産を担保として抵当権を設定し債務不履行があれば当該不動産の差押えや競売ができる権利を主張するために行う抵当権の設定登記のことで、住宅ローンを利用して不動産を購入し決済が済めば売主から買主に所有権が移り所有権の移転登記や所有権の保存登記が可能になります。

売主が必要な書類を揃え物件が確実に買主の名義になることを確認した時点で融資が実行され、融資の実行と同時にその物件は金融機関の担保になります。この所有権の移転登記、所有権の保存登記、抵当権の設定登記は同日に行われることが多く、法務局において登記を行う際には登録免許税が必要となります。

平成23年3月31までの間に住宅ローンを利用して一定の要件に該当する住宅を居住の用に供するために取得する場合は住宅取得関係の租税特別措置によって、所有権の保存登記、売買または競売による所有権の移転登記、抵当権の設定登記にかかる登録免許税が、所有権の保存登記については<本来税率・固定資産税評価額の4/1000を一般の住宅特例では1.5/1000、長期優良住宅では1/1000に>、所有権の移転登記については<本来税率・固定資産税評価額の20/1000を一般の住宅特例では3/1000、長期優良住宅では1/1000に>、抵当権の設定については<本来税率・固定資産税評価額の4/1000を一般の住宅特例・長期優良住宅共に1/1000に>それぞれ軽減されます。

ただしこの登録免許税の軽減は居住用家屋のみが対象とされており、土地部分には適用されません。殆どの場合登記手続きは司法書士に依頼することになりますので司法書士の報酬も忘れないよう準備する必要があります。

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