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居住用財産の買い換え特例(きょじゅうようざいさんのかいかえとくれい)

居住用財産の買い替え特例とは、譲渡した居住用財産(旧居住用財産)の譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることの出来る特例を指します。 

旧居住用財産の譲渡金額と譲渡費用の合計額と同額の物件を購入する場合であっても特例を利用しなければ旧居住用財産の譲渡金額からその旧居住用財産の当初の取得費を減じたものが売却益として課税の対象になります。

しかしこの特例を利用すれば売却益にはその時点で所得税は課されず、買い替えで取得した物件を将来譲渡する場合譲渡所得の計算上の取得価格にその買い換えた物件の実際の購入価格ではなく、譲渡した旧居住用財産から引き継いだ取得価格が反映されることになりますので売却益を繰り延べる特例といえます。

この特例を受けるための条件は、1. 売ったマイホームと買い換えたマイホームは日本国内にあるもので、売ったマイホームについて居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例など他の特例の適用を受けないこと、2. 自分が住んでいた家屋と土地に限られ、現に住んでいない場合は住まなくなった日から3年目の12月31日までに家屋や土地を売ったこと、3.売った人の居住期間が10年以上でかつ売った年の1月1日において売った家屋やその敷地の所有期間が共に10年を超えるものであること、4.買い換える建物の床面積が50㎡以上のものであり、買い換える土地の面積が500㎡以下のものであること、5.マイホームを売った年の前年から翌年までの間にマイホームを買い換えること、また買い換えたマイホームには売った年かその前年に取得したときは売った年の翌年12月31日まで、売った年の翌年に取得したときは取得した年の翌年12月31日までに住むこと、6.買い換えるマイホームが耐火建築物の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること(ただし耐火建築物以外の中古住宅及び平成17年4月1日以後取得する耐火建築物である中古住宅のうち一定の耐震基準を満たすものについては建築年数の制限はありません)、7.マイホームを売った人とそれを買った人との関係が、親子や夫婦など特別な間柄でないこと(特別な間柄には、このほか生計を一にする親族、内縁関係にある人、特殊な関係にある法人なども含まれます)、8.売った年の前年又は前々年において居住用財産を譲渡した場合の特例を受けていないこととされ、この特例は平成21年12月31日までに売却するものに限り適用されることになっています。

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