住宅ローン

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買換えローン(かいかえろーん)

買い換えローンとは、現在済んでいる住宅を売却し新たな住宅を購入・新築する場合で売却の対象となる住宅に住宅ローンの残債があるときに利用するローンを指します。 

残債はあるものの売却すればその残債を一括返済できる場合、買い換えローンは売却と購入のタイムラグをなくすためのいわゆる「つなぎ融資」の役割を果たし、新たな住宅の価格と残債を加えた額が売却額の範囲であれば売却が完了した時点で「つなぎ融資」の役目を果たした買い換えローンは不要となり、売却額を超える住宅であれば購入額の不足分のみの住宅ローン融資を受ければ事足ります。

一方売却しても残債が残る場合は売却の要件となる抵当権抹消のための資金と新たな住宅取得の資金をダブルで借り入れることになり、当初の住宅ローン借り入れ時より返済期間は必然的に短くなり返済額は大幅に上がります。

借り換えローンの融資限度額については新規購入住宅の保証会社評価額の200%とするものや保証会社評価額に一定額をプラスする金額設定をするものなど様々です。借入れの条件は一般の住宅ローン同様保証会社の保証が受けられること、団体信用生命保険に加入が認められること、過去の住宅ローンに信用事故のないこと、継続的な収入が見込めることなどとなっています。

資金使途については新たな住宅の取得資金と旧住宅の売却価格と旧住宅取得にかかる既存住宅ローンの残債との差額に限定するものや外構工事費・引越費用・登記費用・火災保険料・保証料などの諸費用や旧住宅売却時の諸費用まで含むものがあります。いずれも金融機関と保証会社あるいは団体信用生命保険の引受保険会社による審査が行われ融資の諾否が決定されますので、借り換えローンの融資が確実に受けられることを確認する必要があります。売却・購入を先行させても融資が受けられないとなれば債務不履行などの大きなトラブルとなり、特に買い換えローンでは周到な準備が求められます。

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