住宅ローン

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売却損(ばいきゃくぞん)

売却損とは、売却価格が取得価格を下回ったときに発生する損失を指します。 

不動産、有価証券、ゴルフやリゾートマンションなどの会員権、手形などを取得する際に支払ったものから必要に応じて減価償却費などを差し引いたいわゆる簿価で計算するものもあります。

住宅ローンではいわゆるバブル期に取得した物件のように取得した時より安い価格でしか売れない場合に売却損(譲渡損失)が発生します。この売却損の負担の軽減措置として「譲渡損失の損益通算と繰延控除の特例」が設けられ、マイホームを売却して発生した負の譲渡所得(譲渡損失)を給与所得などの他の所得に反映させ控除することができる特例で、最初の年に控除しきれずに残った譲渡損失については翌年から3年間まで繰り越して控除できます。

この特例には「マイホームの買い換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」と「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」があり、「マイホームの買い換え等の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」は譲渡損失の全額が控除の対象となり特例の適用条件は、譲渡した年の1月1日において土地・建物ともにその所有期間が5年を超えているものの内、本人が居住する国内にある住居で複数を所有する場合は主たる住居であって、居住しなくなった日から同日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡されるもの、敷地面積が500㎡以下の部分、親族等以外への譲渡であることとされ買い換え資産についても譲渡する年の前年から翌年末までに取得しその翌年までに居住すること、居住用部分の床面積が50㎡以上であること、返済期間10年以上となる一定の者からの住宅ローンを利用することとなっています。

また「特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」は買い換えが条件となっていませんが譲渡損失全額が控除の対象とならず住宅ローンの残高と譲渡金額の差額が限度額とされ、その譲渡資産を取得するにあたり金融機関から借入れた借入金等で契約における償還期間が10年以上のもの(譲渡時点で10年ではありません)がある場合に限られています。なおいずれの特例も合計所得金額が3000万円を超える年分については繰り越し控除の特例の適用を受けることはできませんが、損益通算の特例には所得制限は設けられていません。

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