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既存不適格建築物(きぞんふてきかくけんちくぶつ)

既存不適格建築物とは、建築当時には法規に適合していたもののその後の法令改正などによって現在の規定には適合しない状態となった建築物を指します。 

この法律又はこれに基づく命令若しくは条例の規定の施行又は適用の際現に存する建築物若しくはその敷地又は現に建築、修繕若しくは模様替えの工事中の建築物若しくはその敷地がこれらの規定に適合せず、又はこれらの規定に適合しない部分を有する場合においては当該建築物、建築物の敷地又は建築物若しくはその敷地の部分に対しては当該規定は適用しない(建築基準法第3条第2項)とされ、この既存不遡及(その法が制定される以前のことについてはその法の効力は及ばないという法の不遡及の原則)の適用を受け現に存在する建築物又はその敷地については既得権が認められ新法は適用されません。

ただしその建築が当時の法令に違反していたものについての既得権は認められません。また既存不適格建築物をそのまま使い続ける限り問題はなく、新法が施行された後に増築・改築等をする場合には、それを機会に新法に合わせる必要があります。

ただ全てを新法に合わせるのは非常に困難が伴うためある程度の条件をつけた緩和が図られています。建築物が適法な用途に供された後他の用途に供される用途変更では用途が変わることで適法であった建築物が不適合となる事態が生じるため、類似用途のグループを指定しそのグループ内の変更に対する緩和項目が設定されています。ただし斜線制限、建ぺい率、防火区画、非常用進入口、構造強度に関して救済規定はなく原則として新法が適用されます。

なお、不適格の内容については都市計画・集団規定関係では容積超過、用途不適格、日影規制不適格、消防法・単体規定関係では特別避難階段等、竪穴区画、水平区画、大規模店舗の避難階段幅員、排煙設備、スプリンクラー、受水槽、エレベーターホールの遮煙区画などが挙げられ、大規模な修繕や建替えを行う場合は新法の適用を受けることになります。

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